12 главных ошибок владельцев при запуске краткосрочной аренды — и как их избежать
Расширенное, основанное на реальных примерах руководство MIRO Rooms Rentals для владельцев, которые хотят запустить успешную, стабильную и прибыльную краткосрочную аренду.
Введение
Запуск квартиры в краткосрочную аренду на первый взгляд кажется простым: сделать фото, разместить объявление, передать ключи — и гости сами придут. Но на практике именно стартовый этап определяет ваш рейтинг, будущий доход и то, насколько комфортным будет управление.
В MIRO Rooms Rentals мы помогли множеству владельцев превратить обычные квартиры в качественные объекты гостеприимства. И снова и снова видим одинаковые ошибки, которые мешают заработку. В этом подробном гайде мы разбираем 12 самых типичных ошибок, показываем реальные примеры, добавляем советы экспертов и объясняем, как избежать потерь.
1. Недооценка расходов на подготовку квартиры
Многие считают, что если квартира меблирована, то она уже «готова». Но требования гостей совсем другие.
Скрытые расходы:
гостиничное постельное бельё (2–3 комплекта на каждую кровать), качественные полотенца;
профессиональные средства и инвентарь для уборки;
косметические ремонты: пятна, сколы, изношенные шторы, старый силикон;
Владелец решил начать «с одним комплектом белья». Уже после первого back‑to‑back заселения уборка сорвалась, гость получил негативный опыт и оставил плохой отзыв. Потери — в рейтинге и в доходе.
Как избежать
Составить реальный бюджет подготовки. MIRO Rooms использует чек‑лист готовности по международным стандартам, чтобы ничего не упустить.
2. Интерьер «для себя», а не «для гостей»
То, что нравится владельцу, часто не подходит широкой аудитории гостей.
Проблемы:
тёмные цвета уменьшают пространство;
избыток декора усложняет уборку;
хрупкие или дорогие сердцу вещи — риск и стресс;
самодельная мебель быстро ломается.
Пример
В одной квартире были тяжёлые шторы и тёмная мебель. После редизайна в светлых тонах конверсия увеличилась на ~30%, а отзывы стали более позитивными.
Как избежать
Выбирайте светлые нейтральные оттенки, минималистичный декор и износостойкие материалы. Интерьер должен хорошо смотреться на фотографиях.
3. Игнорирование профессиональной фотосъёмки
Фотографии — главный инструмент продаж.
Почему любительские фото не работают:
плохой свет делает квартиру мрачной;
неверные углы искажают пространство;
смартфонные снимки часто «желтят» изображение.
Пример
После замены смартфонных фотографий на профессиональные количество бронирований выросло без изменения цены.
Как избежать
Проводить съёмку днём, использовать staging, привлекать профессионалов. MIRO Rooms организует фотосъёмку под требования площадок.
4. Непонимание своей целевой аудитории
Попытка «понравиться всем» приводит к тому, что вы не идеально подходите никому.
Разные гости — разные потребности:
семьи — кухня, пространство, безопасность;
деловые путешественники — рабочее место, быстрый Wi‑Fi, бесконтактный заезд;
Определить, кто ваш основной гость, и оптимизировать под него интерьер, описание и удобства. MIRO Rooms помогает выбрать наиболее прибыльную аудиторию.
5. Ошибки в стратегии ценообразования
Статичная цена или копирование соседей — путь к потерям.
Почему это плохо:
завышенная цена → низкая загрузка;
заниженная цена → высокая загрузка, низкая прибыль.
Причины нестабильности спроса:
дни недели;
сезонность;
события в городе;
срок до заезда.
Пример
Владелец держал фиксированную цену весь год. В высокий сезон он был забронирован слишком рано — сигнал, что цена была слишком низкой.
Как избежать
Использовать динамическое ценообразование. MIRO Rooms корректирует цены ежедневно на основе данных рынка Риги.
6. Некорректные процессы уборки и подготовки
Большинство жалоб связано именно с уборкой.
Ошибки:
неподготовленные клинеры;
отсутствие чек‑листов;
нехватка белья и полотенец;
отсутствие финальной проверки.
Пример
Из‑за пропущенной уборки в ванной гость оставил подробный негативный отзыв — рейтинг просел надолго.
Как избежать
Использовать стандартизированный протокол уборки, финальный контроль качества и фотоотчёт. MIRO Rooms обеспечивает структурированную систему уборок.
7. Непонимание законов и налогов
Важно учитывать требования города, дома и налоговой.
Риски:
штрафы;
конфликт с управлением дома;
приостановка деятельности;
доначисления налогов.
Пример
Владелец начал сдавать квартиру в доме, где краткосрочная аренда запрещена. После жалоб соседей ему пришлось прекратить деятельность.
Как избежать
Согласовывать аренду с управлением дома и соблюдать юридические требования. MIRO Rooms консультирует по правилам и помогает избежать ошибок.
8. Слабая коммуникация с гостями
Скорость и ясность сообщений напрямую влияет на рейтинг.
Ошибки:
долгие ответы;
неясные инструкции;
отсутствие поддержки в ночное время.
Пример
Гость не смог найти вход поздно ночью. Хост не отвечал. В итоге — плохой отзыв и снижение видимости объявления.
Как избежать
Использовать шаблоны, авто‑сообщения, подробные инструкции. MIRO Rooms обеспечивает 24/7 поддержку.
9. Некачественные удобства и оборудование
Экономия на мелочах → большие потери.
Проблемы:
бюджетные полотенца быстро теряют вид;
дешёвая посуда портится;
слабая техника ломается.
Пример
Дешёвые белые полотенца стали серыми через несколько стирок — отзывы испортились.
Как избежать
Выбирать гостиничное качество текстиля, надёжную технику и прочную мебель.
10. Отсутствие стратегии длинных заселений в низкий сезон
Зимой спрос падает.
Решение:
предлагать скидки за 14–30+ ночей;
оптимизировать квартиру для длительного проживания: стол, удобный стул, быстрый интернет.
MIRO Rooms помогает адаптировать позиционирование под long‑stay.
11. Попытка делать всё самостоятельно
На практике управление отнимает очень много времени.
Вы будете заниматься:
коммуникацией;
уборками;
ремонтом;
ценообразованием;
закупками;
экстренными ситуациями.
Пример
Хост за полгода «выгорел» — постоянные звонки, гости, уборки.
Как избежать
Передавать управление профессионалам. MIRO Rooms берёт операционку на себя.
12. Фокус только на загрузке, а не на прибыли
100% занятость ≠ высокий доход.
Важно отслеживать:
ADR — среднюю цену ночи;
RevPAR — доход на доступные ночи;
чистую прибыль;
сезонные колебания.
Пример
Две одинаковые квартиры: одинаковая загрузка, но доход отличается почти вдвое из‑за грамотной ценовой стратегии.
Как избежать
Проводить анализ показателей и корректировать стратегию. MIRO Rooms предоставляет прозрачные отчёты.
Заключение — как MIRO Rooms Rentals помогает избежать ошибок
Краткосрочная аренда — полноценный бизнес. И большинство ошибок можно предотвратить.
С MIRO Rooms вы получаете:
чек‑лист подготовки квартиры;
рекомендации по интерьеру;
профессиональные фото;
динамическое ценообразование;
структурированные процессы уборки;
24/7 поддержку гостей;
прозрачные финансовые отчёты.
Мы превращаем вашу квартиру в востребованный объект гостеприимства.
Что должны делать провайдеры краткосрочной аренды в конце года
Полное руководство о том, какие действия должны выполнить хосты и управляющие компании в конце года, чтобы улучшить процессы, увеличить доход и повысить качество гостевого опыта.
1 декабря 2025 г.
•
7 мин чтения
Ошибки владельцев при запуске краткосрочной аренды — и как их избежать | MIRO Rooms Rentals | MIRO Rooms Rentals