Когда владелец полностью отремонтированной, роскошной квартиры площадью 150 м² обратился к нам, задача оказалась гораздо глубже, чем просто «заполнить календарь».
Главный вопрос был в другом:
Как управлять премиальной недвижимостью так, чтобы максимизировать ROI, а не просто загруженность, при этом сохраняя объект и привлекая правильную аудиторию?
Эта квартира имела всё, что нужно для успеха:
- Три просторные спальни
- Девять спальных мест
- Полностью оборудованная дизайнерская кухня
- Большая гостиная — идеальна для семей и бизнес-групп
- Качественный ремонт из дорогих, износостойких материалов
- Топовая локация в центре Риги
Но учитывая стоимость ремонта, владелец сразу обозначил:
«Не надо убивать квартиру ради 100% занятости — цель не в количестве бронирований, а в ROI».
Мы были полностью согласны.
Шаг 1 — Определение правильной аудитории
На этапе анализа мы сразу исключили низкобюджетный сегмент с высокой текучкой бронирований.
Да, такие гости заполняют календарь, но создают:
- повышенный износ
- высокий операционный шум
- риски по повреждению имущества
- больше сложностей в поддержке
Для люксовых объектов это недопустимо.
Мы сфокусировались на трех ценных сегментах:
1. Большие и многопоколенные семьи
Путешествуют на выходные, праздники, культурные мероприятия.
Им важны пространство, комфорт и полноценная кухня.
2. Бизнес-команды
Небольшие корпоративные группы, приезжающие на конференции и мероприятия.
Бронируют дольше, ведут себя предсказуемо.
3. Гости с высоким запросом на качество
Приезжают на годовщины, праздники, спортивные события, фестивали.
Готовы платить за комфорт и приватность.
Эта сегментация легла в основу всей стратегии по доходности.
Шаг 2 — Модель управления, ориентированная на ROI
Финансовые ожидания владельца были полностью реалистичны:
Целевой ROI: ~8% годовых.
Главная задача: достичь его без износа актива.
Мы построили структурированную стратегию:
✔ Умное ценообразование
Мы применили динамическую модель, учитывая:
- пики семейных путешествий
- разницу между буднями и выходными
- бизнес-трафик
- календарь событий города
- анализ премиальных объектов с 3 спальнями
✔ Минимальное пребывание 3–4 ночи
Это резко увеличило среднюю стоимость бронирования
и снизило износ квартиры за счёт меньшего количества пересменок.
✔ Оптимизация guest journey
Мы переделали объявление так, чтобы оно бьёт точно в нужную аудиторию.
Фокус — не на «9 спальных мест», а на:
- пространстве
- комфорте
- продуманной планировке
- рабочей зоне
- тишине и премиальном уровне проживания
✔ Системы защиты имущества
Мы внедрили:
- шумовой мониторинг
- строгую проверку групп
- mid-stay проверки
- регулярный deep cleaning
Результат: за первые 3 месяца — никаких серьёзных повреждений.
Шаг 3 — Результаты первых 90 дней
Хотя мы и не стремились к максимальной заполняемости, показатели вышли отличные:
▶ Занятость: 78%
▶ Рост дохода: +32% относительно начального прогноза
▶ Целевой ROI: 8%
▶ Фактический (годовой прогноз): 8.6%
Это подтвердило наш принцип:
Премиальные объекты должны стремиться не к объёму, а к марже.
Хорошая цена + длинные бронирования + правильная аудитория дают лучший финансовый результат, чем «забить календарь любой ценой».
Шаг 4 — Стратегия на год вперёд
Мы совместно с владельцем разработали дорожную карту:
- сезонное изменение минимального количества ночей
- адаптация прайсинга под бизнес-сезон
- партнерства с компаниями для повторных бронирований
- ежегодный план обновления интерьера
- оптимизация листинга под аудиторию из Скандинавии и Германии
Теперь объект работает как защищённый актив, стабильно приносящий ROI.
Заключение
Этот кейс показывает: максимальный финансовый результат в премиальной аренде достигается не через заполняемость, а через контроль аудитории и профессиональную операционную модель.
Правильное позиционирование, ценообразование, продуманный guest journey и защита имущества позволяют превысить ROI ожидания владельца — без ущерба для состояния квартиры.
Если у вас есть премиальная недвижимость и вы хотите стратегию, ориентированную на доходность и защиту актива —
MIRO Rooms Rentals сможет помочь.