Позиционирование, умное ценообразование и оптимизация гостевого пути для люксовой трехкомнатной квартиры в центре Риги.
Когда владелец полностью отремонтированной, роскошной квартиры площадью 150 м² обратился к нам, задача оказалась гораздо глубже, чем просто «заполнить календарь».
Главный вопрос был в другом:
Как управлять премиальной недвижимостью так, чтобы максимизировать ROI, а не просто загруженность, при этом сохраняя объект и привлекая правильную аудиторию?
Эта квартира имела всё, что нужно для успеха:
Но учитывая стоимость ремонта, владелец сразу обозначил:
«Не надо убивать квартиру ради 100% занятости — цель не в количестве бронирований, а в ROI».
Мы были полностью согласны.
На этапе анализа мы сразу исключили низкобюджетный сегмент с высокой текучкой бронирований.
Да, такие гости заполняют календарь, но создают:
Для люксовых объектов это недопустимо.
Мы сфокусировались на трех ценных сегментах:
Путешествуют на выходные, праздники, культурные мероприятия.
Им важны пространство, комфорт и полноценная кухня.
Небольшие корпоративные группы, приезжающие на конференции и мероприятия.
Бронируют дольше, ведут себя предсказуемо.
Приезжают на годовщины, праздники, спортивные события, фестивали.
Готовы платить за комфорт и приватность.
Эта сегментация легла в основу всей стратегии по доходности.
Финансовые ожидания владельца были полностью реалистичны:
Целевой ROI: ~8% годовых.
Главная задача: достичь его без износа актива.
Мы построили структурированную стратегию:
Мы применили динамическую модель, учитывая:
Это резко увеличило среднюю стоимость бронирования
и снизило износ квартиры за счёт меньшего количества пересменок.
Мы переделали объявление так, чтобы оно бьёт точно в нужную аудиторию.
Фокус — не на «9 спальных мест», а на:
Мы внедрили:
Результат: за первые 3 месяца — никаких серьёзных повреждений.
Хотя мы и не стремились к максимальной заполняемости, показатели вышли отличные:
Это подтвердило наш принцип:
Премиальные объекты должны стремиться не к объёму, а к марже.
Хорошая цена + длинные бронирования + правильная аудитория дают лучший финансовый результат, чем «забить календарь любой ценой».
Мы совместно с владельцем разработали дорожную карту:
Теперь объект работает как защищённый актив, стабильно приносящий ROI.
Этот кейс показывает: максимальный финансовый результат в премиальной аренде достигается не через заполняемость, а через контроль аудитории и профессиональную операционную модель.
Правильное позиционирование, ценообразование, продуманный guest journey и защита имущества позволяют превысить ROI ожидания владельца — без ущерба для состояния квартиры.
Если у вас есть премиальная недвижимость и вы хотите стратегию, ориентированную на доходность и защиту актива —
MIRO Rooms Rentals сможет помочь.