Kad pie mums vērsās nesen pilnībā renovēta, 150 m² plaša luksusa dzīvokļa īpašnieks, uzdevums nebija tikai “piepildīt kalendāru”.
Patiesais jautājums bija cits:
Kā pārvaldīt premium īpašumu tā, lai maksimizētu ROI — nevis vienkārši noslodzi — vienlaikus aizsargājot īpašumu un piesaistot pareizo viesu segmentu?
Dzīvoklim jau sākotnēji bija visas priekšrocības:
- Trīs plašas guļamistabas
- Deviņas gulēšanas vietas
- Pilnībā aprīkota dizaina virtuve
- Liela viesistaba — ideāli ģimenēm un biznesa komandām
- Augstākās kvalitātes materiāli un ilgmūžīgs remonts
- Premium lokācija pašā Rīgas centrā
Ņemot vērā augstās renovācijas izmaksas, īpašnieks skaidri norādīja:
“Nevajag ‘izdzīt’ dzīvokli ar 100% noslodzi. Galvenais ir ROI, nevis apjoms.”
Un mēs tam pilnībā piekritām.
1. solis — Pareizās auditorijas definēšana
Analīzes posmā mēs uzreiz izslēdzām zemo cenu segmentu ar lielu rezervāciju apgrozījumu.
Jā, tas nodrošina kalendāra piepildījumu, taču rada:
- pastiprinātu nodilumu
- lielāku operatīvo slodzi
- troksņa un kaimiņu sūdzību risku
- lielāku iespēju īpašuma bojājumiem
Tas nav pieņemami premium īpašumiem.
Mēs koncentrējāmies uz trim augstas vērtības segmentiem:
1. Daudzpaaudžu ģimenes
Ceļo svētkiem, brīvdienām, kultūras pasākumiem.
Viņiem svarīga ir telpa, komforts un aprīkota virtuve.
2. Biznesa komandas
Nelielas korporatīvās grupas konferencēm, semināriem un darba braucieniem.
Parasti uzturas ilgāk un uzvedas paredzami.
3. Ceļotāji ar augstu kvalitātes prasību
Atbrauc jubilejās, brīvdienās, festivālos un pasākumos.
Gatavi maksāt par komfortu, klusumu un privātumu.
Šī segmentācija kļuva par pamatu visai tālākai stratēģijai.
2. solis — ROI orientēts pārvaldības modelis
Īpašniekam bija skaidrs un pamatots finansiālais mērķis:
Mērķa ROI: ap 8% gadā.
Uzdevums: sasniegt to, nepasliktinot īpašuma stāvokli.
Lai to nodrošinātu, MIRO Rooms izveidoja detalizētu plānu:
✔ Dinamiskā cenu noteikšana
Mēs analizējām:
- sezonālos ģimenes ceļojumu pīķus
- atšķirību starp darba dienām un brīvdienām
- biznesa pieplūdumu
- pilsētas pasākumu un konferenču kalendāru
- līdzīgu premium trīs guļamistabu īpašumu cenas
✔ Minimālais uzturēšanās ilgums 3–4 naktis
Tas ievērojami palielināja vidējo rezervācijas vērtību
un samazināja īpašuma nodilumu.
✔ Viesu ceļojuma optimizācija
Mēs pilnībā pārrakstījām listingu, orientējoties uz izvēlēto auditoriju.
Fokuss nebija uz “9 gultasvietām”, bet uz:
- plašumu un komfortu
- ģimenēm draudzīgu plānojumu
- darba iespējām
- klusu, privātu premium vidi pašā centrā
✔ Aizsardzības mehānismi
Tika ieviests:
- trokšņu monitorings
- stingra grupu pārbaude
- vidusuzturēšanās pārbaudes
- regulāras dziļās uzkopšanas
Rezultāts: pirmajos 3 mēnešos — nevienu nopietnu bojājumu.
3. solis — Rezultāti pēc pirmajām 90 dienām
Neskatoties uz to, ka mēs necentāmies sasniegt maksimālu noslodzi, rezultāti bija lieliski:
▶ Noslodze: 78%
▶ Ieņēmumu pieaugums: +32% pret sākotnējo prognozi
▶ Mērķa ROI: 8%
▶ Faktiskais ROI (gadā prognozētais): 8.6%
Tas apstiprināja mūsu pieeju:
Premium īpašumiem nav jādzenas pēc apjoma — tie jāoptimizē peļņai.
Lielāka nakšņošanas maksa + ilgākas rezervācijas + kvalitatīva auditorija konsekventi pārspēj "kalendāra piepildīšanu par katru cenu".
4. solis — Ilgtermiņa plāns īpašuma vērtības saglabāšanai
Kopā ar īpašnieku izveidojām 12 mēnešu stratēģiju:
- sezonālā minimālā uzturēšanās ilguma pielāgošana
- cenas optimizācija biznesa sezonā
- sadarbība ar korporatīvajiem klientiem
- gada apdares un mēbeļu atjaunošanas plāns
- listinga optimizācija Baltijas, Skandināvijas un Vācijas auditorijai
Tagad īpašums darbojas kā stabils un aizsargāts hospitality aktīvs ar prognozējamu atdevi.
Secinājums
Šis case study pierāda: visaugstākos finanšu rezultātus premium īrēs dod nevis noslodze, bet pareizā auditorija un profesionāla operatīvā kontrole.
Pareiza pozicionēšana, gudra cenu noteikšana, viesu pieredzes pārvaldība un īpašuma aizsardzības mehānismi ļauj sasniegt un pat pārsniegt ROI — saglabājot dzīvokli lieliskā stāvoklī.
Ja jums ir premium īpašums un vēlaties stratēģiju, kas orientēta uz peļņu un aktīva aizsardzību —
MIRO Rooms Rentals ir gatava palīdzēt.